Cadre général
Selon la nature de la location (nue ou meublée), les revenus relèvent des revenus fonciers ou du BIC. Le choix entre micro et réel conditionne l'abattement ou la déduction des charges.
LMNP au réel
Le régime réel en LMNP permet d'amortir le bien et le mobilier, réduisant fortement le résultat imposable. L'accompagnement par un expert-comptable est recommandé.
Anticiper la revente
La fiscalité sur la plus-value varie selon la durée de détention et le statut. Simulez plusieurs scénarios pour arbitrer entre rendement immédiat et horizon de sortie.
Micro vs réel – repères
- Micro-foncier: abattement forfaitaire, simple mais moins optimisant si charges élevées
- Foncier réel: déduction effective des charges, potentiellement déficit foncier imputable sous conditions
- Micro-BIC: abattement avantageux mais sans amortissements
- BIC réel (LMNP): amortissements du bien et du mobilier, optimisation puissante sur plusieurs années
Prélèvements sociaux et contributions
Au-delà de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux (taux en vigueur) s'appliquent. Intégrez-les dans vos simulations pour éviter la sous-estimation du coût fiscal réel.
Déficit foncier et travaux
Les travaux d'entretien et de réparation peuvent créer un déficit foncier imputable aux revenus globaux (plafond et conditions). Les améliorations et reconstructions suivent un régime distinct: documentez précisément vos dépenses.
Cas particuliers (para-hôtelier, TVA)
Certaines prestations para-hôtelières peuvent entraîner des obligations spécifiques (TVA, comptabilité renforcée). Vérifiez votre modèle économique et l'encadrement réglementaire local.
Bonnes pratiques
- Centralisez factures et justificatifs dès l'acquisition
- Anticipez la taxe foncière et possibles revalorisations
- Consultez un professionnel pour sécuriser le choix de régime