Pourquoi le rendement locatif est essentiel
Le rendement locatif mesure le rapport entre les revenus générés par un bien et son coût d'acquisition. C'est l'indicateur clé pour comparer objectivement des opportunités d'investissement, qu'il s'agisse d'une location longue durée ou saisonnière.
Formules indispensables
- Rendement brut = (Loyers annuels / Prix d'achat frais inclus) × 100
- Rendement net = ((Loyers annuels − charges non récupérables − assurance PNO − frais de gestion − entretien) / Prix d'achat frais inclus) × 100
- Cashflow mensuel = Loyers mensuels − (crédit + charges + impôts)
Points de vigilance
- Inclure les frais de notaire et éventuels travaux dans le prix d'achat
- Distinguer charges récupérables et non récupérables
- Simuler le taux d'occupation pour la courte durée
Exemple chiffré
Pour un appartement acquis 200 000 € (frais inclus) loué 900 €/mois, loyers annuels = 10 800 €. Rendement brut = 10 800 / 200 000 × 100 = 5,4 %. Après 2 000 € de charges/an et 500 € d'assurance/gestion, rendement net ≈ 4,15 %.
Aller plus loin
Complétez l'analyse avec le taux d'occupation, l'évolution des loyers et les scénarios de vacance pour une vision réaliste de la performance.
Intégrer la vacance locative
Même sur des marchés liquides, il est prudent d'intégrer 1 à 2 mois de vacance tous les 2 à 3 ans (changements de locataire, travaux, aléas). En courte durée, modélisez la saisonnalité et une marge de sécurité.
Exemple de sensibilité
- Hypothèse A: 12 mois loués → 10 800 € de loyers/an
- Hypothèse B: 11 mois loués → 9 900 € de loyers/an
- Impact sur rendement net: baisse d'environ 0,4 à 0,7 point selon les charges fixes
Impact du financement sur le cashflow
Le rendement net ne dit pas tout. Le cashflow dépend des mensualités du crédit, de la durée, du taux et de l'assurance. Une mensualité légèrement plus élevée peut rester pertinente si la localisation offre une meilleure revalorisation ou un risque moindre.
Règles pratiques
- Visez un cashflow neutre à légèrement positif hors imprévus
- Évitez de sur-allonger si l'usure du bien nécessite un CAPEX récurrent
- Comparez TAEG et frais annexes, pas seulement le taux nominal
Net, net-net et fiscalité
Selon votre régime (revenus fonciers micro/réel, BIC LMNP micro/réel), l'impact fiscal transforme sensiblement la performance. En LMNP au réel, l'amortissement peut neutraliser l'imposition plusieurs années, améliorant le cashflow net d'impôts.
Checklist express avant décision
- Prix d'acquisition frais inclus (notaire, courtage, éventuels travaux)
- Estimation loyers prudente (comparables sourcés, saisonnalité)
- Charges non récupérables (copropriété, assurance PNO, taxe foncière)
- Taux d'occupation réaliste et vacance de sécurité
- Simulation fiscale (micro vs réel, foncier vs BIC)
- Scénarios de sortie (revente, baisse loyers, hausse taux)
FAQ express
Dois-je inclure les travaux dans le prix d'achat ? Oui, s'ils sont nécessaires à la mise en location ou prévisibles à court terme.
Quel rendement viser ? Dépend du marché et du risque. Sur marché prime, un rendement net moindre peut être compensé par la liquidité et la revalorisation.
Comment fiabiliser mes hypothèses ? Multipliez les sources: annonces louées, données publiques, retours d'agents et gestionnaires, et ajustez avec une marge de prudence.